房屋买卖是大事，各个环节需谨慎！
本期《小松说法》邀请了湖北丰年律师事务所的张梦律师，从购买商品房流程及注意事项、夫妻离婚房屋过户登记、城镇户籍子女能否继承农村房产、城镇户籍居民到农村买房是否有效和不动产登记需提交哪些材料等五个方面详细介绍房屋买卖和登记的相关知识。
采访材料：
主持人：和谐社会，依法治国，小松说法，与您一起做一个懂法、知法的实践者，保护您的权益。我们会不定期邀请各位法律服务工作者走进我们直播间，和大家一起聊聊法治知识，普及法律常识。如果您有相关的法律纠纷或问题，也欢迎关注我们的微信公众号“松滋交通音乐广播”，给我们发送留言，来咨询提问。
今天我们邀请的是湖北丰年律师事务所律师——张梦，张律师你好！
嘉宾：主持人好，听众朋友们大家好！我是湖北丰年律师事务所律师张梦，很高兴今天来到直播间和大家一起分享交流。
主持人：今天把张律师邀请进我们直播间，主要是想跟大家聊一聊房屋的买卖和登记相关法律条款。说到买房这件大事，的确是关乎我们每个人的切身利益，而且在我们松滋的不动产登记中心，也组建了律师团队，每周五上午会在松滋市不动产登记窗口，为前来咨询的群众解答法律疑问，提供精准的法律建议。
嘉宾：是的，这也是为了进一步完善便民服务模式，充分发挥政府法律顾问专业优势，在做好政府法律顾问工作的同时，为办事群众提供高效、便捷、专业的法律服务。
主持人：那么今天把您邀请进来直播间，也是为了给各位听友答疑解惑，那么张律师，我们在购买商品房的时候应该遵循哪些流程，又有什么注意事项呢？
嘉宾：购买商品房的流程一般是这样的：1.选定房源；2.查看五证，也就是《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》;3.签订认购书，交纳认购金；4.签订商品房买卖合同，交纳购房款；5.商品房买卖合同网签备案。
主持人：这五步一定是一步都不能少，不然我们在购房之后就会存在一些纠纷或矛盾。
嘉宾：是的，一定要按顺序进行这五个步骤，缺一不可。另外，我们在购买商品房的时候，也应该注意：首先是选定房源前，要了解房子的地理位置及周边环境，了解开发商的信誉和资质;其次，在购买商品房时，首先应该查看所购房屋楼幢是否取得《商品房预售许可证》，对未取得《商品房预售许可证》的房屋，不要参与以认购、认筹、预订、排号、发放贵宾卡、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金、预存款等任何形式的购房预订活动，否则其权益不受法律保护；再次，在购买已取得《商品房预售许可证》的商品房时，应将所有房价款(含定金、首付款等)直接存入《商品房预售许可证》上注明的预售资金监管账户，向房地产开发企业索取收款票据，并妥善保存银行转账凭证和收款票据；然后，签订商品房买卖合同时，应对合同条款认真阅读，就房屋面积、价格、面积误差处理方式、交房日期、物业管理、违约责任等内容逐条填写清楚；并且，对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，应谨慎辨别，对于无法确定宣传和承诺是否能兑现的，应当要求开发企业以书面合同形式予以确定;最后，要加强购房风险防范意识，房地产销售属于市场行为，签订了商品房买卖合同就表示得到了双方的认可，交易行为已完成，具备了法律效力，如产生纠纷要承担相应的责任。
主持人：再来说到房屋产权问题，如果在现实生活中，夫妻双方在民政局领取了离婚证，离婚协议中，也约定了房产的归属，那么夫妻一方可以只凭离婚协议书，向不动产登记部门申请过户登记吗？
嘉宾：其实，夫妻一方凭离婚协议办理不动产过户登记，是不符合单方申请的法定情形的。
离婚析产，本质上是对已经登记的夫妻共有财产，因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移，办理离婚登记时，民政部门进行了离婚协议书存档并加盖印章，是满足民政部门办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议书是民事合同的本质，离婚协议中的财产分割条款，在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行修改，甚至通过诉讼的方式予以撤销，婚姻登记工作无法对财产分割的最终结果和效力进行背书。因此，当事人双方不同时在场的情况下，登记机构难以判断协议的内容是否为双方的真实意思表示，进而难以保障登记结果真实准确，所以不宜将离婚析产作为单方申请登记的情形。《不动产登记暂行条例》及实施细则等均明确要求“因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移”办理转移登记的，需要双方当事人共同到场。因此，夫妻一方凭离婚协议办理不动产过户登记，不符合单方申请的法定情形。
实践中，因为办理离婚登记的前提是，夫妻双方自愿离婚，多数还是能够配合双方到不动产登记机构办理转移登记手续的。如部分当事人因离婚后原配偶不在本地、无法取得联系或拒绝配合等原因无法完成不动产登记的，根据目前不动产登记的相关规定，可以通过委托方式解决。委托手续可以在公证处办理，也可以当着不动产登记人员的面签署委托书。如双方争议比较大的，还需当事人提起诉讼解决。
主持人：也就是说，夫妻双方离婚之后，必须双方同时到不动产登记机构，办理转移登记手续。如果有一些原因不在本地或者无法取得联系，又或者说对方拒绝配合的话，就要通过委托方式解决了，也就是找律师。
嘉宾：对，是的。
主持人：城镇户籍的子女能不能继承农村的房产？
嘉宾：自然资源部明确规定：农民的宅基地使用权，可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《民法典》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范(试行)》明确规定，非本农村集体经济组织成员(含城镇居民)，因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
主持人：那么，城镇户籍居民到农村买房是否有效？
嘉宾：因为城镇户籍居民不是农民集体经济组织的成员，所以不具有购买宅基地的资格。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。因城镇户籍居民不是农民集体经济组织的成员，不具有购买宅基地的资格，故宅基地上的房屋买卖合同无效。
不动产登记是按照《民法典》《不动产登记暂行条例》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不可能登记不合法的内容。在现实生活中，还有部分群众购买了集体土地上开发的房产，也就是俗称的“小产权房”。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。近年来，国务院、自然资源部、住建部先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证。希望广大群众不要购买小产权房，以免财产损失。
主持人：申请登记时需提交哪些材料？
嘉宾：不动产登记是指不动产登记机构依照法律规定将不动产权利人的名称或姓名、用途、面积、位置和坐落及其坐标、取得土地的方式、土地使用权期限、土地承包期限等等不动产的信息记载到不动产登记簿上的行为。因此，申请登记的类型不同，需要提交的材料也不同。以房地产登记为例，提交的材料主要包括五样：
(1)《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。
(2)身份证明材料。单位申请的，提供《营业执照》《组织机构代码证》;个人申请的，提供本人《居民身份证》。如果委托他人办理的，还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。
(3)房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件，比如：《建设用地使用权出让合同》《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明，如《建设工程规划许可证》《房屋竣工验收备案证》《安全鉴定报告》等。
(4)房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料，如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。
(5)土地出让金、契税等费用缴纳票据。
主持人：那么不动产登记必须由双方共同申请吗？
嘉宾：不动产登记申请，应当以共同申请为基本原则，以单方申请为例外。共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。对于因此产生的不动产登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，也无法保证登记结果的正确性。
可以由当事人单方申请的情况主要有以下几类：第一类是尚未登记的不动产首次申请登记的情形;第二类是继承，接受遗赠取得不动产权利的情形;第三类是经过国家公权力 确认导致物权变动的情形，包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为;第四类是权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的情形;第五类是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的情形;第六类是申请更正登记和异议登记的情形;第七类是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。
