“房屋飘窗漏水，窗帘被子都给烂坏了，几年了也不解决”。
“楼顶掉砖块，把我家窗户砸了那么大的洞......”
“你们说说，就这服务，怎么交物业费？”
赤壁法院调解室内，业主王女士着急地向法官解释。
近日，家住赤壁市赤马港城区某小区的王女士不时为一起物业纠纷而发愁：房屋漏水、楼顶坠物，生活受到严重影响，告知物业又没有下文，一来二去，“迟缴”变成了“拖欠”，金额近万元，久催无果的物业公司一纸诉状将王女士告到赤壁法院。
在住建局和调解组织的联合助力下，纠纷顺利化解在诉前，物业费之争终于有了着落。
三方联动 诉前化解
王女士居住的小区因服务问题与前物业公司纠纷不断，业主与物业公司矛盾激化。2020年，新选聘的物业公司进驻，但是老问题却一直没有得到解决。十年里，王女士共拖欠物业费近万元。
案件进入人民法院，经赤壁法院立案庭分流至诉前调解程序，依托“法院+住建+调解组织”，联动三方力量，合力进行诉前矛盾化解。
“飘窗外墙渗水一般是建设工程质量瑕疵，与物业公司的服务行为没有直接因果关系。住户外墙渗水、楼顶外檐脱落属于业主公用部位，应报业委会决定是否符合使用公共维修基金，并经2/3以上业主决策。”
“物业公司不应大量向法院通过诉讼手段收取物业费，这样不利于维护物业公司与业主之间的和谐关系，可以在社区内设立小小调解室，对社区内的矛盾纠纷及时组织讨论，将矛盾纠纷化解在社区。”
通过赤壁法院立案庭庭长、赤壁市住建局工作人员、调解组织特邀调解员组成的物业纠纷调解小组努力，耐心对业主和物业公司进行法理释明，物业公司表示愿意减免一定费用，而王女士也意识到“拖欠”的做法不可取，双方一致表示愿意调解。
“类似的物业纠纷诉来我院并不罕见，调解小组的成立为业主、物业公司之间建立起矛盾纠纷的‘缓冲带’，是实现纠纷化解在诉前，当事人双方心事双解的最佳助手。”熊海燕法官介绍。
司法建议 助力治理
据统计，2021至2023年，赤壁法院分别受理物业服务合同纠纷案件305件、425件、636件，至2023年占当年全院受理民事案件总数的12.1%，因物业纠纷引起的诉讼和信访矛盾，已经成为社会舆论关注的焦点。
“小物业”关乎“大民生”。为坚持和发展新时代“枫桥经验”，做好物业纠纷调处化解工作，营造和谐稳定的社区环境，优化物业服务企业营商环境，赤壁法院在调查研究基础上，于2024年4月向赤壁市住建局发出关于物业管理的司法建议书》，分析研判物业纠纷案件频发原因，有针对性地提出司法建议，包括加强物业行业管理、规范物业服务市场竞争秩序、有效运用相关行政处罚措施、加大物业服务知识宣传力度，推进落实各项措施，强化物业管理，从根源上减少物业纠纷的发生，并将司法建议书报送赤壁市委、市政府、市委政法委和咸宁市住建局。
赤壁市住建局收到司法建议书后，高度重视，迅速召开专题会议，进行研究部署，让司法建议“落地有声”。2024年5月10日，赤壁市住建局回复落实情况：通过持续推动“红色物业”建设、加强行业监管力度、持续优化物业小区业主自治机构成立、加快完善“三位一体”管理模式、建立“多方联动”机制、加强对物业从业人员素质提升等工作，实现物业矛盾纠纷的源头性预防和前端化解。
凝聚共识 协同共治
为深入贯彻落实《最高人民法院办公厅 住房城乡建设部办公厅关于建立住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制的通知》精神，推动物业服务纠纷多元化解，2024年5月，赤壁法院联合赤壁市住建局、市司法局召开物业服务纠纷座谈会。
会上，赤壁法院党组书记、院长张道才强调，“安居”是“乐业”之本，物业服务事关千家万户，关乎民生与社会稳定，应引起相关单位高度重视。
会后，市法院与市住建局达成“法院+住建”联动化解物业服务纠纷共识。5月24日，三家单位联合成立赤壁市物业纠纷专业调解委员会，针对物业公司与业主之间的矛盾纠纷进行专职调解，为物业领域矛盾纠纷化解和“红色物业”创建提供了有力抓手。6月17日，联合印发《赤壁市人民法院 赤壁市住房和城乡建设局关于建立涉住建领域民事纠纷诉调对接工作机制的实施方案》，力求通过“法院+住建”诉调衔接机制，进一步畅通司法与行政沟通渠道，加强工作协助，构建共治共享的纠纷预防与化解大格局。
2024年1月至今，赤壁法院共受理物业服务纠纷案件80件，占民商事纠纷案件的3.3%，较去年同期收案475件同比下降83.1%。同时向特邀物业纠纷调解组织委派物业服务纠纷案件282件，调解成功案件数209件，委派调解成功率74.1%。
（谢颖）
