金显威
 
住宅专项维修资金是房子的“养老金”，是重要的民生资金。近年来，笔者考察A地住宅专项维修资金审计先进经验，参加了B地、C地住宅专项维修资金（以下简称维修资金）审计。针对当前维修资金管理中的问题，提出解决建议，供参考决策。
一、加快顶层设计，健全维修资金管理制度体系
1.国家层面，建议从前期物业费中提取部分费用作为备用维修资金。走访15个老旧小区、6个新小区和13个私有物业公司，并延伸调查国有物业公司及其管理的小区，发现以下现象：新开发的小区一般由开发商亲密关系的物业公司入驻。经计算，新小区前5年一般不需要维修，10年左右开始需要申请维修资金维修，大约前10年物业公司以极小的管理成本赚取大额利润，当10年后成为老旧小区，维修多、矛盾多、利润少，大多私有物业公司中途走人，再聘请新的的私有物业公司不愿意入驻或是入住后不久再次跑路走人，指定国有物业公司托管善后。因此，建议国家修改物业法等相关法律，从新开发楼盘小区前期物业费中在一定年限内按照极小的比例提取部分物业费作为备用维修资金，划拨到业委会或小区管理的公共账户，缓解今后老旧小区维修资金短缺造成维修难的矛盾。
2.地方层面，建议制定维修资金管理办法实施细则堵塞政策漏洞。提请省、市人大或政府制定适合本地具体办法和实施细则，建立健全追缴制度和续筹实施细则，破解问题楼盘、维稳楼盘未交维修资金的棘手问题；破解已签订商品房购买合同或房屋已备案而欠缴维修资金的历史问题；破解老旧小区、房改房、单位自建房、还建房日渐凸显的维修需求与资金来源匮乏的急难问题；破解维修资金余额不足续筹的现实问题，确定追缴、续筹方式，研究未交、不交、少交、拒不执行续筹维修资金等行为的处理强制性措施。建立健全维修资金应急使用、紧急代修制度，当出现应急、紧急情况必须立即维修的，可以不经过“双三分之二”的业主表决直接使用维修资金，或者先开展紧急代修，费用从维修资金中列支。
二、强化履职尽责，提高维修资金管理使用效率
      1.优化业主表决方式。在采用集体讨论、书面征求意见、上门征求意见的同时，利用大数据技术开发应用小程序，采取网上实名投票的方式征求业主意见，提高维修资金申请使用表决效率，及时申请资金维修，保障广大业主利益。
2.简化资金使用流程。一次性清单告知申请资料和审批流程，对申报使用住宅专项维修资金材料符合要求的，要减少中间环节，从申请、受理、审核、拨款环节，实行首问负责制、限时办结制，提高审批效率。
3.严格维修资金监管。严格执行维修资金交存标准、使用范围，不得降低标准收取维修资金，不得超范围批准使用维修资金；严格审核申报资料，不得批准明显违反法律程序同意使用维修资金。加强维修工程结算审计监管，确保维修资金专款专用，防止被套用挪用，保障维修质量和效果。
4.健全财务管理制度。严格执行财务管理规定和会计核算制度，安排专人专岗分别负责维修资金的收缴、账务处理、申报资料审批、资金拨付等工作，定期对财务资料和业务资料进行比对核查，增强维修资金业务数据与财务数据的关联性、准确性。
三、完善管理系统，提高维修资金信息化监管水平
1.推进全过程信息化管控。清理基础信息数据，增加住建部门、专户管理银行、物业公司、维修施工及相关中介机构数据信息，实现维修资金从房屋备案、资金申请、工程审计、资金拨付等各环节的信息化管控。
2.拓展信息系统服务功能。借助技术手段逐步实现维修资金线上交存、网上报修项目、个人账户自主查询、利息自动分摊到户等功能，通过信息化手段加强对资金交存、使用、计息、收益分配、结算等整个业务流程的管理，切实提高维修资金管理使用便民化和信息化，保障政府代管服务的规范化和透明化。
四、强化收益管理，确保维修资金保值增值
1.防止大额资金闲置浪费。在保证维修资金正常使用的前提下按照国家规定购买国债，或及时选择银行定存大额闲置资金，优化维修资金银行存款定活比例和计息方案，最大限度提高维修资金增值收益。
2.根据国有银行对当地的贡献度实行竞争性存放。将维修资金纳入政府性资金统筹，由地方政府根据各国有银行对本地创造经济效益、社会效益的大小，选择贡献最大的国有商业银行存放维修资金，创新更加有效的合作方式，服务地方经济社会发展。
3.建立对专户管理银行及定存银行的准入制度和考核制度。对银行是否规范维修资金内控管理制度、是否进行维修资金政策宣传与讲解、是否按照协议内容完成义务等内容纳入年度考核，督促维修资金专户管理银行切实履行职责和义务，持续提升服务质量，为广大业主提供更捷便、更贴心的服务。
五、加大指导力度，切实提高小区治理水平
以党建引领红色物业全覆盖为切入点，全面构建行业监管、属地负责、街道组织、社区实施、支部引领、业主参与的联动工作体系，促进街道、社区对辖区小区业委会的指导监督，促进小区党支部对业委会、物业公司“双向”引领，促进业委会在维修资金使用过程中履职尽责，增强业委会成员自我约束和规范操作意识，防止业委会在维修资金使用中的权利滥用。加大维修资金政策法规宣传，提高业主对政策的认知度、熟识度、参与度，增强业主合理合规正当使用维修资金的“主人翁”意识。同时指导物业公司提高服务管理质量，促进业主、业委会、物业公司三方和谐，维护广大业主合法权益。